Het nieuwe systeem voor huurafschrijving dat op 21 februari 2026 in werking is getreden, herverdeelt de kaarten voor vastgoedbeleggers. Met het einde van de Pinel eind 2024 zijn de verkopen aan investeerders in nieuwbouw gedaald van ongeveer 61.000 woningen per jaar naar 9.469 in 2025. Het begrijpen van de fiscale mechanismen, het afstemmen van de banklening en de keuze van het investeringsvehikel bepalen nu de werkelijke rentabiliteit van elke operatie.
Huurafschrijving 2026: herbereken de netto-rentabiliteit na verkoop
De vervanging van de Pinel door een afschrijvingsmechanisme verandert de structuur van de winsten gedurende de gehele houdperiode. Het principe: ongeveer 80% van de aankoopprijs (exclusief grond) afschrijven in ongemeubileerde verhuur, onder voorbehoud van maximale huurprijzen en energie-eisen.
De tegenprestatie is zwaar. De herintegratie van de afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde bij verkoop onder het werkelijke regime verandert het eindresultaat radicaal. Een investeerder die gedurende tien jaar afschrijvingen aftrekt, ziet zijn belastbare basis toenemen op het moment van verkoop van het pand.
Daar komt de stijging van de sociale bijdragen bij, die zijn gestegen van 17,2% naar 18,6%. Voor een verhuuropdracht in nieuwbouw raden we aan om systematisch twee scenario’s te modelleren: verkoop op een horizon van 9 jaar en op een horizon van 15 jaar. Het omslagpunt tussen netto fiscale winst en extra kosten bij verkoop hangt af van het waarderingsritme van de lokale markt. In gebieden waar de prijzen stagneren, kan de afschrijving tegen de investeerder keren.
Voor degenen die willen investeren met Monde Immobilier, wordt de simulatie van het netto-netto rendement (na belasting op bezit en belasting bij verkoop) de voorwaarde voor elke investeringsbeslissing.
Investeringstrategie in bestaande gebouwen: waarde creëren door renovatie
Gerenoveerde bestaande gebouwen blijven de meest directe hefboom om huurinkomsten te genereren. Aankopen onder de marktprijs, gecombineerd met gerichte werkzaamheden, maken het mogelijk om een marge te herstellen die nieuwbouw in de meeste metropolen niet meer biedt.
De technische uitdaging ligt in de keuze van de werkzaamheden die daadwerkelijk waarde creëren. Drie posten concentreren het merendeel van het rendement op investering:
- Energie-renovatie (isolatie, vervanging van verwarmingssystemen) die het pand uit de thermische doorstroom haalt en de wettelijke verhuurbaarheid op middellange termijn veiligstelt.
- Optimalisatie van de woonoppervlakten (inrichting van zolders, herindeling van kamers) die de huur per vierkante meter verhoogt zonder de grondoppervlakte te wijzigen.
- De elektricien en sanitaire normen, vaak onderschat, die de leegstand en de onderhandelingen over lagere huren verminderen.
We zien dat investeerders die de werkzaamheden budgetteren op meer dan 25% van de aankoopprijs, dringend de consistentie tussen de streefhuur en de lokale marktplafonds moeten controleren. Een overgeoptimaliseerd pand in een middelgrote stad zal niet de verwachte koper vinden.
SCPI en vastgoedpapier: kiezen tussen rendement en liquiditeit van het kapitaal
SCPI’s vormen een alternatief voor profielen die directe huurbeheer weigeren. Het uitgekeerde rendement blijft aantrekkelijk in vergelijking met obligatiebeleggingen, maar de liquiditeit van de aandelen in een dalende markt vormt een reëel risico.
In een fase van negatieve inzameling passen sommige SCPI’s kortingen toe op de terugtrekwaarde. De investeerder die snel zijn kapitaal moet terugkrijgen, lijdt dan een directe verlies. Voor inschrijving verdienen drie parameters een grondige beoordeling:
- De financiële bezettingsgraad: onder de 90% degradeert de distributiecapaciteit snel.
- De sectorale en geografische diversificatie van het vastgoed, die de blootstelling aan een enkele marktcyclus verlicht.
- De overgedragen reserves (opgebouwde reserves), een indicator van de capaciteit van de SCPI om zijn dividend in moeilijke tijden te handhaven.
Vastgoed crowdfunding, vaak gepresenteerd als een aanvulling, valt niet onder dezelfde logica. Het is een kortlopende obligatiebelegging, blootgesteld aan het risico van wanbetaling door de ontwikkelaar. Het mengen van SCPI’s en crowdfunding in dezelfde portefeuille vormt geen diversificatie, aangezien beide afhankelijk zijn van dezelfde vastgoedcyclus.
Inspanningspercentage en bankhefbomen: de HCSF-beperking als strategische variabele
De regel van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit beperkt het inspanningspercentage tot 35% van de inkomsten, inclusief alle leningen, tenzij er een uitzondering is. Deze beperking is geen eenvoudige toegangsgraad voor krediet: het bepaalt de maximale omvang van de vastgoedportefeuille die een investeerder kan bereiken.
Volgens Ludovic Huzieux, algemeen directeur van Artémis courtage, is het aandeel van investeerders in de leningdossiers gedaald tot 8% in de eerste maanden van 2026, tegenover ongeveer 20% enkele jaren geleden. Deze terugval weerspiegelt direct het gecombineerde effect van de stijging van de maandlasten en de HCSF-plafond.
Om de hefboom te vergroten, raden we aan om op twee assen te werken. Ten eerste, verleng de looptijd van de lening om de maandlasten te verlagen en de resterende schuldencapaciteit vrij te maken. Vervolgens, geef de voorkeur aan panden waarvan de huur minstens 70% van de maandlasten dekt, wat de banken in staat stelt om de huurinkomsten gunstig te wegen in de berekening van het inspanningspercentage.
De kredietverzekering, vaak verwaarloosd, weegt ook mee in de vergelijking. De delegatie van de verzekering kan de totale kosten van de lening met enkele duizenden euro’s over de looptijd verlagen, waardoor de netto-rentabiliteit van de vastgoedbelegging mechanisch verbetert.
De strategie die in 2026 werkt, is minder gebaseerd op de keuze van een fiscaal systeem dan op de gezamenlijke beheersing van de bankhefbomen, de belasting bij verkoop en de intrinsieke kwaliteit van het pand. Een investeerder die een van deze drie parameters negeert, loopt het risico op een werkelijke opbrengst die ver onder zijn oorspronkelijke projecties ligt.
