Das neue Mietabschreibungssystem, das am 21. Februar 2026 in Kraft trat, verändert die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren. Mit dem Ende des Pinel-Programms Ende 2024 sind die Verkäufe an Investoren im Neubau von etwa 61.000 Wohnungen pro Jahr auf 9.469 im Jahr 2025 gesunken. Das Verständnis der steuerlichen Mechanismen, der Anpassung des Bankhebel und der Wahl des Investitionsfahrzeugs bestimmt nun die tatsächliche Rentabilität jeder Transaktion.
Mietabschreibung 2026: Nettorentabilität nach dem Verkauf neu berechnen
Der Ersatz des Pinel durch ein Abschreibungssystem verändert die Gewinnstruktur über die gesamte Haltedauer. Das Prinzip: Etwa 80 % des Kaufpreises (ohne Grundstück) in der unmöblierten Vermietung abzuschreiben, unter der Voraussetzung von gedeckelten Mieten und energetischen Anforderungen.
Die Kehrseite ist schwerwiegend. Die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns im realen Regime verändert das endgültige Ergebnis radikal. Ein Investor, der zehn Jahre lang die Abschreibung abzieht, sieht seine steuerliche Basis beim Verkauf der Immobilie anwachsen.
Hinzu kommt der Anstieg der Sozialabgaben, die von 17,2 % auf 18,6 % gestiegen sind. Bei einer Miettransaktion im Neubau empfehlen wir, systematisch zwei Szenarien zu modellieren: Verkauf nach 9 Jahren und nach 15 Jahren. Der Wendepunkt zwischen netto steuerlichem Gewinn und Mehrkosten beim Verkauf hängt von der Wertsteigerungsrate des lokalen Marktes ab. In Gebieten, in denen die Preise stagnieren, kann sich die Abschreibung gegen den Investor wenden.
Für diejenigen, die mit Monde Immobilier investieren möchten, wird die Simulation der Nettorendite (nach Halte- und Ausstiegsbesteuerung) zur Voraussetzung für jede Investitionsentscheidung.
Investitionsstrategie im Altbau: Wertschöpfung durch Renovierung
Der renovierte Altbau bleibt der direkteste Hebel zur Erzielung von Mietrenditen. Der Kauf unter dem Marktpreis, kombiniert mit gezielten Renovierungsarbeiten, ermöglicht es, eine Marge wiederherzustellen, die der Neubau in den meisten Metropolen nicht mehr bietet.
Die technische Herausforderung besteht darin, die Arbeiten auszuwählen, die tatsächlich Wert schaffen. Drei Bereiche konzentrieren den Großteil der Rendite:
- Die energetische Sanierung (Dämmung, Austausch des Heizsystems), die die Immobilie aus der Kategorie der energetisch ineffizienten Gebäude herausführt und ihre gesetzliche Vermietbarkeit mittelfristig sichert.
- Die Optimierung der Wohnfläche (Dachausbau, Umverteilung der Räume), die die Miete pro Quadratmeter erhöht, ohne die Grundstücksfläche zu verändern.
- Die Einhaltung der elektrischen und sanitären Normen, oft unterschätzt, die die Leerstandsquote und die Verhandlungen über Mietsenkungen reduziert.
Wir beobachten, dass Investoren, die die Renovierungskosten auf mehr als 25 % des Kaufpreises budgetieren, unbedingt die Konsistenz zwischen der Zielmiete und den lokalen Marktobergrenzen überprüfen müssen. Eine überoptimierte Immobilie in einer Kleinstadt wird nicht zum erhofften Preis vermietet.
SCPI und Papierimmobilien: Abwägen zwischen Rendite und Liquidität des Kapitals
Die SCPI stellen eine Alternative für Profile dar, die die direkte Mietverwaltung ablehnen. Die ausgeschüttete Rendite bleibt im Vergleich zu Anleihen attraktiv, aber die Liquidität der Anteile in einem Bärenmarkt birgt ein echtes Risiko.
In einer Phase negativer Mittelzuflüsse wenden einige SCPI Abschläge auf den Rücknahmewert an. Der Investor, der sein Kapital schnell zurückholen muss, erleidet dann einen Verlust. Vor der Zeichnung sollten drei Parameter eingehend geprüft werden:
- Der finanzielle Belegungsgrad: Unter 90 % verschlechtert sich die Ausschüttungsfähigkeit schnell.
- Die sektorale und geografische Diversifizierung des Portfolios, die die Exposition gegenüber einem einzigen Marktzyklus verringert.
- Die Rücklagen (akkumulierter Gewinn), ein Indikator für die Fähigkeit der SCPI, ihre Dividende in schwachen Zeiten aufrechtzuerhalten.
Das Immobilien-Crowdfunding, oft als Ergänzung präsentiert, folgt nicht derselben Logik. Es handelt sich um eine kurzlaufende Anleihe, die dem Risiko eines Ausfalls des Entwicklers ausgesetzt ist. Die Mischung von SCPI und Crowdfunding in einem Portfolio stellt keine Diversifizierung dar, da beide vom gleichen Immobilienzyklus abhängen.
Aufwandquote und Bankhebel: Die HCSF-Beschränkung als strategische Variable
Die Regel des Hochrates für Finanzstabilität begrenzt die Aufwandquote auf 35 % des Einkommens, einschließlich aller Kredite, es sei denn, es gibt eine Ausnahme. Diese Einschränkung ist nicht nur ein einfacher Zugangsfilter für Kredite: Sie bestimmt die maximal erreichbare Größe des Immobilienportfolios eines Investors.
Laut Ludovic Huzieux, Geschäftsführer von Artémis Courtage, ist der Anteil der Investoren an den Kreditunterlagen auf 8 % in den ersten Monaten von 2026 gefallen, gegenüber etwa 20 % vor einigen Jahren. Dieser Rückgang spiegelt direkt die kombinierte Wirkung der gestiegenen Monatsraten und der HCSF-Obergrenze wider.
Um den Hebel zu erhöhen, empfehlen wir, an zwei Achsen zu arbeiten. Erstens, die Laufzeit des Kredits zu verlängern, um die Monatsrate zu senken und die verbleibende Verschuldungskapazität freizusetzen. Zweitens, Immobilien zu bevorzugen, deren Miete mindestens 70 % der Monatsrate abdeckt, was es den Banken ermöglicht, die Mieteinnahmen bei der Berechnung der Aufwandquote positiv zu gewichten.
Die Kreditversicherung, oft vernachlässigt, spielt ebenfalls eine Rolle in der Gleichung. Die Delegation der Versicherung kann die Gesamtkosten des Kredits um mehrere tausend Euro über die Laufzeit reduzieren und die Nettorentabilität der Immobilieninvestition mechanisch verbessern.
Die Strategie, die 2026 funktioniert, basiert weniger auf der Wahl eines Steuermodells als auf der gleichzeitigen Kontrolle des Bankhebel, der Ausstiegsbesteuerung und der intrinsischen Qualität der Immobilie. Ein Investor, der einen dieser drei Parameter ignoriert, läuft Gefahr, eine tatsächliche Rendite zu erzielen, die weit unter seinen ursprünglichen Projektionen liegt.
